In momentul in care cererea nu mai exista, nici ofertele de vanzare la preturile actuale nu se justifica. Noile norme ale BNR nu vor face decat sa reduca si mai mult cererea, nu sa o amane, asa cum s-a vorbit in ultima perioada.

Aceasta problema a fost realizata si de reprezentantii agentilor imobiliare, care previzioneaza acum scaderi importante in urmatoare perioada. Reducerea preturilor este singura solutie pe care acestia o intrevad pentru relansarea pietei imobiliare din Romania.

“Este greu de anticipat cu cat trebuie sa scada preturile pentru ca potentialii clienti sa nu mai amane decizia de investire. Presupunand ca ritmul in care vor scadea preturilor la imobiliare va fi mai mare decat cel in care vor creste dobanzile la credite, tot nu intrevad o revenire a pietei imobiliare prea curand, dar aceasta se va produce candva”, a precizat pentru Ziare.com analistul imobiliar Radu Zilisteanu.

La randul sau, Costin Lazar, directorul general al agentiei imobiliare Neoland Invest, apreciaza ca preturile ar trebui sa coboare cu 30-40%, pana la nivelurile de acum un an, un an si jumatate, pentru ca piata sa iasa din blocaj.

Logic, primii care ar accepta o astfel de scadere sunt speculantii, adica acele persoane care au contribit decisiv la cresterea artificiala a preturilor. Este greu de crezut ca oricine altcineva ar putea fi de acord sa-si vanda locuinta la un pret atat de mic, daca in urma tranzactiei nu ar ramane cu profit.

“In zonele limitrofe ale Bucurestiului, cum sunt Otopeni, Tunari, Corbeanca sau Frumusani, preturile terenurilor au scazut cu 10 – 20%, in conditiile in care 80% din cei care doreau sa cumpere erau cei cu credite”, a precizat Costin Lazar, citat de Gandul.

Analistul imobiliar a omis sa declare ca in zonele respective preturile variaza in jurul valorii de 1.000 de euro/mp. Un calcul simplu ne arata ca o persoana care intentioneaza sa-si faca casa in zona va trebui sa scoata din banca cel putin jumatate de milion de euro numai pentru teren. In concluzie, este greu de crezut ca in zona cererea este facuta de persoanele care depind de credite, asa cum a precizat Costin Lazar.

Pe de alta parte, limitarea creditarii nu-i afecteaza intr-atat pe cei care puteau sa scoata din banca sume atat de mari, ci mai degraba pe cei cu venituri mici.

Pe de alta parte, consultantii imobiliari din agentiile care intermediaza vanzarea de ternuri in zona se feresc sa recunoasca faptul ca preturile ar fi scazut cu pana la 20% in ultima perioada, acestia limitandu-se sa declare ca “se pot face oferta, se poate negocia, doar preturile nu sunt batute in cuie”.

Cu tot cu un profit mediu „decent“, de 20%, preţul nu ar trebui să depăşească 1.400 de euro, respectiv 1.666 de euro/mp. Cifrele iau în considerare un metru pătrat de teren de circa 150 de euro, în condiţiile în care cei mai mulţi dintre cei care construiesc acum au achiziţionat terenul în urmă cu mai mult timp.
 
Specialiştii susţin că apartamentele noi costă, în medie, 1.900 de euro pe metru pătrat, potrivit indicelui Colliers din septembrie. Preţul a rămas constant în ultimele şase luni, când vânzarea imobilelor noi a scăzut simţitor.
 
Cu toate acestea, cei mai mulţi investitori nu au vrut să renunţe la profiturile lor. „Noi nu am venit la târg cu reduceri“, spune Ştefan Cremene, reprezentantul GTC, care construieşte două ansambluri în Capitală. Preţul de vânzare al acestora este de la 2.000 de euro/mp.
 
Unii investitori consideră chiar că locuinţele sunt relativ ieftine faţă de cele din alte ţări. „Preţurile din România sunt, în unele cazuri, mult sub cele din Vest. O menţiune trebuie făcută în cazul infrastructurii, care – dacă în alte ţări este construită pe banii statului – va duce la scăderea preţului de construcţie al locuinţelor propriu-zise“, spune Bogdan Popescu, dezvoltatorul Northpoint. Potrivit acestuia, în Spania, vile cu suprafeţe de circa 200 de metri pătraţi sunt vândute la preţuri începând de la 1.350.000 de euro. În România, preţul echivalent al unei case este de 300.000-400.000 de euro.

Materialele ieftine scad costurile

Preţul pe metrul pătrat depinde de foarte mulţi factori, de la preţurile materialelor de construcţie la finisajele pe care care le foloseşte. „Această sumă depinde direct de negocierea pe care o are dezvoltatorul cu anteprenorul şi sumele exacte rămân în interiorul firmei“, explică Mihai Dinu, director general la Kone Imobiliare – promoter şi dezvoltator. Astfel, în cazul unor ansambluri de dimensiuni mari, dezvoltatorul poate beneficia de reduceri. Unii optează chiar să taie din costuri folosind materiale de slabă calitate în cazul finisajelor sau sărind peste lucrările de infrastructură, cum ar fi drumul până la ansamblu sau alte facilităţi promise clienţilor.

Specialiştii avertizează că, atunci când un dezvoltator anunţă un preţ de vânzare foarte mic, ar putea fi o „păcăleală“. „Nu toţi spun clar cât costă suprafaţa utilă şi cât spaţiile comune. Astfel, în locul unui chilipir, pe care-l anunţa oferta, cumpărătorul se poate trezi că plăteşte mai mult decât pentru un apartament care, iniţial, i se păruse scump“, explică Călin Clinciu, director de dezvoltare la Euroest.

COSTURI CONSTRUCŢIE LA NORTHPOINT
 
> Structura 280 de euro/mp (230 de euro/mp costuri directe + 50 de euro/mp costuri indirecte)
> Finisaje 350 de euro/mp (materiale şi manopera)
> Instalaţii 110 euro/mp (materiale şi manopera)
> Exterioare 25 de euro/mp (includ drumuri în complex, plante, gazon, locuri de joacă)
> Utilităţi (staţii de epurare, racordare reţea curent şi transformatoare aferente): 400.000 de euro – la suprafaţa construită revin cam 12 euro/mp.
> Proiectare 18 euro/mp arhitectură + 10 euro/mp instalaţii şi rezistenţă
> Avize şi taxe 25 de euro/mp

 Sursa : EVZ.ro